拆迁安置房为什么不能买(五大风险点你需要知道)

  说到安置房,大家应该都不觉得陌生,它是政府因城市道路或者是其他公共设施建设需要,安置给被拆迁住户的房屋。如今房价居高不下,而迁安置房的价格相对于普通的商品房来说“美丽”很多,许多囊中羞涩却也想要拥有一套自己的房子的人便将目光转向了拆迁安置房。然而,相比于普通的商品房来说,拆迁安置房的交易以及后续的风险比较。在明律师今天就给大家介绍一下买卖安置房存在的五大风险点,让大家防患于未然。

  

  政策性限制过户风险

  安置房在取得所有权的一定期限内(一般需5年以上)不能上市交易。在这个期间内买卖拆迁安置房,买方会承受很大风险。

  以上海为例,《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定:“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押,但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。”一些卖方如果想反悔,往往以买卖合同违反了“动迁安置房……年不得转让”的规定为由,要求确认房屋买卖合同无效,从而拒绝履行房屋过户等合同义务。

  卖方无权处分风险

  现实中,有些安置房买卖时,尚未办理产权证,只是签订了安置协议。这种情况下,安置房的产权人尚未确定,买卖合同的卖方就并不一定是真正的产权人,买卖合同极有可能因不被真正的权利人追认而导致履行不能,进而导致卖方无权处分安置房。因安置房尚未办理过户登记,买方也不能以善意取得为由主张权利,只能向卖方追究违约责任。

  

  一房二卖风险

  一房二卖,顾名思义即一个房子先后卖了两次(两个买主)。那到底谁才能获得房子的产权呢?因为不动产物权转移以登记为要件,房屋交付并不发生物权转移的效力。也就是说买方已经实际占有使用安置房还不算,得过户到买方名下才行。但是安置房往往又存在限制过户期限的问题,很难像商品房一样可以快速办理过户,因此,如果卖方将同一套安置房两次出售,买方将存在很大风险。很有可能因另一个买方先你一步完成过户而不能达到交易目的,甚至造成重大损失。

  卖方反悔而不配合过户的风险

  人们之所以会冒很大的风险购买安置房,最大的原因就是安置房价格便宜。但是几年的限制交易期届满后,如果房价大幅上涨,部分卖家可能会产生心理失衡,故意不配合过户。买方糟心不说,还要去向人民法院提起诉讼要求卖方履行配合过户的合同义务。

  

  过户时因继承产生超额税费的风险

  动迁安置房买卖属于二手房买卖,交易会产生较多税费,通常买卖双方在合同中会对税费的承担进行较为详尽的约定。但是如果遇到卖方在房屋过户之前死亡,那么就需要卖方的继承人继承房屋后才能继续办理过户登记手续,而房屋产权继承所产生的超额税费应由谁承担往往在合同中没有约定,因税费款项一般不是小数目势必会影响双方利益,进而可能产生较大争议,大概率需要到人民法院通过一场诉讼才能解决。

  最后需要提醒大家的是:由于购买安置房风险较多,建议大家谨慎购买,并充分注意风险防范,同时采取以下措施尽可能减少购买风险:1、详细了解安置房权属、是否存在抵押等各方面情况。2、签订详尽、可操作的房屋买卖合同3、督促卖方及时交房,尽快实际占有房屋4、及时办理过户登记手续,以防被他人抢先一步过户而造成不必要损失。

原创文章,作者:小兔,如若转载,请注明出处:https://www.maxiaotu.com/7731.html

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