416天府花园
汉港青州分公司的大会议室里，公司的一众高层都座，包括从香港飞过来的财务总监，和从州飞过来的程宜兰，冯一眉，楼铮永，和现直接负责七项目的陈征，坐后面靠墙一圈的是他们手下的一众经理。
七的楼盘，现暂定名为“天府花园”，已经定下来国庆节开盘。江之寒把负责项目的所有层和高层经理都召到青州，就是要为后的方案定调子，同时也算是一个誓师动员大会，离开盘倒计时只有不到半年的时间。
“天府花园”的销售，对江之寒有几重的意义，容不得有任何的闪失。
第一条，这是公司进入房地产开发领域的第一个项目，也是检验江之寒制定的战略方向和开发理念的第一炮。汉港开发和冯承恩二舅合作的类似项目，青大附和荆城的两个盘明年初大概就能竣工，接下来是州实验学的那个盘，过了明年春节大概可以完成。其它拿下批地准备开始施工的还有两个，正谈判有意向的还有三个项目。也就是说，公司参与建的有四个楼盘，还有两个正准备开始。以江之寒原有的设想，他是不准备一开始就把摊子铺的这么大，但冯承恩二舅下面的龙集团财大气粗，资金和总体策略是他们主导，才会有现这个局面。江之寒这个整体的构思，要首先“天府花园”的销售上经受考验：购房的人会不会接受这个推销的理念，潜购买人群是否有这样的购买力，如此种种。如果这第一炮打响了，对以后的工作的借鉴，对公司内部的士气鼓舞，不言自明有多重要的意义。
这第二条呢，“天府花园”和公司参与的其它楼盘不太一样。从资金上来说，是冯承恩拿他名下私人的基金投进来的，而汉港不仅出力出人，而且也是出了不少资金。尤其是后期预算超支以后，后续增加的资金是江之寒投进来的，他这个项目上占有的股份差不多和冯承恩对开，分量之重，不是其它的项目可以比拟。另外一个不同之处于“天府花园”的开发有七的全力配合，江之寒和温校长黄阿姨之间的战略联盟不可能别的地方复制。从这一点上讲，这里是他占了很大优势之处，所以容不得失败。
从大的格局来看，“天府花园”对公司的意义还不只于它本身售卖收取的回报。迄今为止，江之寒州的实业和不动产投资，除了书店以外，都集七这方圆不大的所。七外面那条城区主干道，两面延伸大概一千米的地界，集了公司的两家高档酒楼，一家高档的甜品店。这三年来，江之寒这里投入了血本，靠七校门的这一边，所有沿街的店铺都是他经营或者拿下十年的经营权然后转租出去的。对面沿街的店铺，他也投钱置换买了一处作为“方家宫廷菜馆”的产业，还出钱租赁了两处进行了重装修，然后转租出去。
随着这条路北边头那座大江三桥的开通运行，这一块儿地界的价值已经升了不少。现江之寒想要规划的是，进一步的把这周边的地价往上抬。前几年，他不仅这里建了三个高档的餐饮店，还想方设法把州和偃城鼎鼎大名的老店得月楼，偃城老字号，和三江食府都召到这边开了分店。迄今为止，这不长的一条街上，已经聚集了家高档的酒楼餐馆，成为州城区的一个高档的饮食心。从地理位置上看，七门前的这块地，坐车去市心只有七八分钟的路程，大桥开通以后，两个隔江相望的区过来的交通加方便，慢慢的开始成为交通四通八达的枢纽所。
如果这里能开发出一处高档的楼盘，然后慢慢带动周边的拆迁改造，以及配合政府的政策，拉动手里不动产的价格，带动几家店的消费，会成为“天府花园”的一个辐射效应。所以，天府花园不是一个**的存，而是江之寒想要倚靠的一个平台。
这后一条，温校长和江之寒手里还有一大片地，就是和“天府花园”遥遥相望的往外扩容后的北山坡。那里，江之寒规划的是一处高档的楼盘。但如果“天府花园”不能成功，这个梦想会被浇上一盆大大的冷水。
因为成败关系重大，又是第一个开始销售的楼盘，再加上短期内资金流动的压力不算很大，江之寒定下来楼盘完全完工，而且内部进行初装修以后再正式开盘，时间就定国庆节前后。
从小区设计的角度讲，天府花园是体现了现州少有的特色。绿化和环境是大的卖点之一，每平米绿化投入上后达到了一百五十元钱，这个年代的州楼盘开发已经达到顶级。整个楼盘虽然处于校园，看出去就是操场和教学楼，但通过巧妙的设计，利用大树和密植的灌木丛，小区坐落山坡上，和七的校园是完全隔离的。小区的出口开后面，通过一条拓宽的路，从主干道引进来。
小区里面引人注目的一处景观，是轴线处一条人造的顺着地势从上到下的小溪，然后水流被抽回去，循环往复。沿着小溪的两边，是移植过来的梧桐树，不同的地处还有几座横跨小溪的小拱桥。
天府花园走的基本上是大户型的路子，三种户型这个时候都算是相当大的户型。作为拉动它附加价值的七，这三年温校长主政，和大量资金的投入下，一年一个大跨步，现已经稳稳的居一之后，和实验，附争夺州第二名校的位置。去年，七培养出了两名进入国际奥林匹克数学和物理竞赛国家队的选手，经过电视台和晚报反复的轰炸宣传，知名度又上了一个台阶。
温校长带有侵略性的，说到根本上是用钱买顶尖教师和学生的做法，不是没有引起反弹。市教育局内部，对于他这种挖墙脚的行径，其它几所名校一开始几乎是群起而攻之，事情甚至被闹到市政府的办公会上。依靠教育局强大的同盟，这个事情后基本被定性为学校自身的商业行为，只要没有违规违法，教育局采取睁一只眼闭一只眼的态度。
三年以后，风向有所变化，几乎所有州的名校都开始有样学样，采取类似的举措，大举的吸纳优秀教师和顶尖学生，深受其苦的其实是郊区郊县的一些升学率很高的县立学，因为财政能力上没法和它们竞争。通过这样的像私有企业一样的资源调配，州暂时形成了一个强者强，弱者弱的局面。由于大名校不仅教育局，而且政府里面有盘根错节的关系，校内多权贵的子女，话语权极大。所以，现谁要攻击这样的举措，他们会联起手来，坚决捍卫既得利益。
这种情况下，七占了几个优势，一是地理位置的优势。如江之寒以前所预计的，除了实验学，州没有别的名校这一点上可以和七竞争。另一点当然是早一步进入这个市场，实施这些举措的时间优势。早动一步，进入到一个良性循环，升学率和尖子生比例逐年提高，再加上宣传上的推波助澜，市局的力挺，七脱颖而出看起来好像是挺自然的一件事。
近两年，市委市政府领导小孩儿进入七初部和高部，以及七附小的人数几乎是翻着倍数增长，这也给了温校长大的话语权。
绿化，进入七的名校效应这两大卖点之外，江之寒主推的第三条就是安全。有钱了，就得防着被惦记，就需要一个能保护私人空间的地方。严防外人进入小区和充分尊重业主的个人**这个平衡上面，争取做到一个好的平衡。除了号称真正经过军事化管理训练的保安队伍，当地派出所小区外面十几步路的地方就设有一个派出点，这当然要感谢林志贤的配合。小区提出的概念是“零分钟出警”，就是所谓的警察到场和报警几乎是没有时间差的，当然这是有吹牛的成分里面。
天府花园这个项目，江之寒是交给程宜兰总领，冯一眉和陈征直接负责的。到了后期，他个人参与的程度相对较少，基本上就是对大的方向提提建议，拍拍板。实际上，江之寒基本上是尊重了他们的实施方案，没有做任何大的修改。
和其它项目一样，宣传营销是江之寒重视的环节之一。天府花园的宣传营销是冯一眉领头的，这也是她的老本行。她把宣传的重点集几个环节：平面广告方面，她看重的是州机场。从登机口到大厅的大约八百米的走廊，被租下来布置了多幅“天府花园”的彩色大幅平面广告。冯一眉主打的口号是：享闹市幽静豪华，助子女成龙成凤。冯一眉的思路是，如今这个时候坐飞机还是属于比较有钱人的消费，所以应该是潜购买人群比较集的地方。
冯一眉砸下资金，以后会用来配合开盘的另一处主宣传基地就是闹市的州百货公司和对面的州市商业大厦。她准备两栋州市心标志性的大厦上用超大的落地广告横幅来造势，应该会是吸引眼球的好地方。
其它辅助性的宣传，从电视，电台，到报纸都会有相应的配合，完整的方案市场部已经拿出来，经过了审核，只等开始实施。作为江之寒大本营的州晚报，到时候会起到核心的作用，不仅会刊登广告，还会有很多配合好的软广告出现副刊上面。
冯一眉汇报完毕之后，后一个发言的是陈征。他重点提到两件事情。
第一件，是关于内部销售的问题。“天府花园”不是高层建筑，栋楼一共只有三百多套房源。除去还给七作教师住房的，作为商品房销售的一共有大约两百八十套，经过商议计算大概七十五套被拿出来作为内部销售的房源，公司内部高层，外部的关系户都可以用基本价购买，到时候转手的利润是很可观的。此举也是为了提前回笼一部分资金。
公司用银行贷款和龙集团拆借的资金，已经把七十五个单元以基本价购回，然后用销售价作为抵押到工商行贷了三千八百万，投入到实验学正开建的项目。和龙商议以后，江之寒本着加大投资州的基本精神，实验学项目上把自己的股份从原来百分之十二提高到了百分之四十四。
第二件事，是关于楼盘开盘的时候，计划举行一个顶楼四个单元的拍卖的相关事宜。这个点子，是江之寒提出来，下面市场部的人细化以后提交的。
上面两栋住宅的顶楼，是配置的超大户型，并且带有规划好的屋顶花园的四个单元，是天府花园皇冠上的明珠，价格自然与其它的单元不可同日而语。为了保护这四个单元的私密性，只有电梯可以到达顶楼他们所的位置（楼顶花园的其它部分还是像其他业主开放的），而且需要刷卡才能到达顶楼，保证这里住家的人的绝对私密。
江之寒提出对这四个单元，摈弃定价销售，搞一个拍卖竞价的活动，主要也是一个吸引眼球的噱头。竞价拍卖的活动，当然会邀请一众所谓的社会名流，和先富起来的同志们参加，希望通过良性竞争能拍出个好价钱。
关于这个拍卖活动，有很多细节要去落实，包括联络社会名流，包括整个活动的造势和流程设计，拍卖师的邀请，如此等等。这次会议，陈征提交了一份完整的计划书，包括活动整个的细节设计。只要江之寒为首的高层拍板同意，拨出款项，就准备开始着手落实。
陈征笑着说：“内部销售的七十五套房源，我们推出不久，现已经有四十套出手。所以，开盘之前绝对可以保证销售完毕。不过那四套豪宅，虽然我们也有底价，大概是没有人敢于问津的。”
这时候，正式会议已经结束，层们都散去，留下核心的几个人说话。
冯一眉说：“江总应该可以保证一套。”
江之寒笑道：“我害怕到时候卖不出去出丑。你们可要把媒子找好，没有人要的话，只好自己消化了。如果出现这样的情况，冯经理和陈经理你们俩负责消化一套。”
陈征苦脸，冯一眉娇笑着说：“老板原来是想给我们加薪了，现的薪水不吃不喝三十年我们俩也付不起那钱呀。”
江之寒说：“销售情况好的话，立马给你兑现奖金和提成。如果卖不出去，你就别想了。那套房子就是你未来五十年的工资……”
大家说笑了一阵，江之寒说：“冯先生说他至少保底要一套，你们可以算一套我头上。不过，如果价钱卖的好，我就不要了，谁愿意出大价钱就给谁吧。人家是买房买成房东，我可不愿意建房后把自己建成房东。大家好好努力吧……”
汉港青州分公司的大会议室里，公司的一众高层都座，包括从香港飞过来的财务总监，和从州飞过来的程宜兰，冯一眉，楼铮永，和现直接负责七项目的陈征，坐后面靠墙一圈的是他们手下的一众经理。
七的楼盘，现暂定名为“天府花园”，已经定下来国庆节开盘。江之寒把负责项目的所有层和高层经理都召到青州，就是要为后的方案定调子，同时也算是一个誓师动员大会，离开盘倒计时只有不到半年的时间。
“天府花园”的销售，对江之寒有几重的意义，容不得有任何的闪失。
第一条，这是公司进入房地产开发领域的第一个项目，也是检验江之寒制定的战略方向和开发理念的第一炮。汉港开发和冯承恩二舅合作的类似项目，青大附和荆城的两个盘明年初大概就能竣工，接下来是州实验学的那个盘，过了明年春节大概可以完成。其它拿下批地准备开始施工的还有两个，正谈判有意向的还有三个项目。也就是说，公司参与建的有四个楼盘，还有两个正准备开始。以江之寒原有的设想，他是不准备一开始就把摊子铺的这么大，但冯承恩二舅下面的龙集团财大气粗，资金和总体策略是他们主导，才会有现这个局面。江之寒这个整体的构思，要首先“天府花园”的销售上经受考验：购房的人会不会接受这个推销的理念，潜购买人群是否有这样的购买力，如此种种。如果这第一炮打响了，对以后的工作的借鉴，对公司内部的士气鼓舞，不言自明有多重要的意义。
这第二条呢，“天府花园”和公司参与的其它楼盘不太一样。从资金上来说，是冯承恩拿他名下私人的基金投进来的，而汉港不仅出力出人，而且也是出了不少资金。尤其是后期预算超支以后，后续增加的资金是江之寒投进来的，他这个项目上占有的股份差不多和冯承恩对开，分量之重，不是其它的项目可以比拟。另外一个不同之处于“天府花园”的开发有七的全力配合，江之寒和温校长黄阿姨之间的战略联盟不可能别的地方复制。从这一点上讲，这里是他占了很大优势之处，所以容不得失败。
从大的格局来看，“天府花园”对公司的意义还不只于它本身售卖收取的回报。迄今为止，江之寒州的实业和不动产投资，除了书店以外，都集七这方圆不大的所。七外面那条城区主干道，两面延伸大概一千米的地界，集了公司的两家高档酒楼，一家高档的甜品店。这三年来，江之寒这里投入了血本，靠七校门的这一边，所有沿街的店铺都是他经营或者拿下十年的经营权然后转租出去的。对面沿街的店铺，他也投钱置换买了一处作为“方家宫廷菜馆”的产业，还出钱租赁了两处进行了重装修，然后转租出去。
随着这条路北边头那座大江三桥的开通运行，这一块儿地界的价值已经升了不少。现江之寒想要规划的是，进一步的把这周边的地价往上抬。前几年，他不仅这里建了三个高档的餐饮店，还想方设法把州和偃城鼎鼎大名的老店得月楼，偃城老字号，和三江食府都召到这边开了分店。迄今为止，这不长的一条街上，已经聚集了家高档的酒楼餐馆，成为州城区的一个高档的饮食心。从地理位置上看，七门前的这块地，坐车去市心只有七八分钟的路程，大桥开通以后，两个隔江相望的区过来的交通加方便，慢慢的开始成为交通四通八达的枢纽所。
如果这里能开发出一处高档的楼盘，然后慢慢带动周边的拆迁改造，以及配合政府的政策，拉动手里不动产的价格，带动几家店的消费，会成为“天府花园”的一个辐射效应。所以，天府花园不是一个**的存，而是江之寒想要倚靠的一个平台。
这后一条，温校长和江之寒手里还有一大片地，就是和“天府花园”遥遥相望的往外扩容后的北山坡。那里，江之寒规划的是一处高档的楼盘。但如果“天府花园”不能成功，这个梦想会被浇上一盆大大的冷水。
因为成败关系重大，又是第一个开始销售的楼盘，再加上短期内资金流动的压力不算很大，江之寒定下来楼盘完全完工，而且内部进行初装修以后再正式开盘，时间就定国庆节前后。
从小区设计的角度讲，天府花园是体现了现州少有的特色。绿化和环境是大的卖点之一，每平米绿化投入上后达到了一百五十元钱，这个年代的州楼盘开发已经达到顶级。整个楼盘虽然处于校园，看出去就是操场和教学楼，但通过巧妙的设计，利用大树和密植的灌木丛，小区坐落山坡上，和七的校园是完全隔离的。小区的出口开后面，通过一条拓宽的路，从主干道引进来。
小区里面引人注目的一处景观，是轴线处一条人造的顺着地势从上到下的小溪，然后水流被抽回去，循环往复。沿着小溪的两边，是移植过来的梧桐树，不同的地处还有几座横跨小溪的小拱桥。
天府花园走的基本上是大户型的路子，三种户型这个时候都算是相当大的户型。作为拉动它附加价值的七，这三年温校长主政，和大量资金的投入下，一年一个大跨步，现已经稳稳的居一之后，和实验，附争夺州第二名校的位置。去年，七培养出了两名进入国际奥林匹克数学和物理竞赛国家队的选手，经过电视台和晚报反复的轰炸宣传，知名度又上了一个台阶。
温校长带有侵略性的，说到根本上是用钱买顶尖教师和学生的做法，不是没有引起反弹。市教育局内部，对于他这种挖墙脚的行径，其它几所名校一开始几乎是群起而攻之，事情甚至被闹到市政府的办公会上。依靠教育局强大的同盟，这个事情后基本被定性为学校自身的商业行为，只要没有违规违法，教育局采取睁一只眼闭一只眼的态度。
三年以后，风向有所变化，几乎所有州的名校都开始有样学样，采取类似的举措，大举的吸纳优秀教师和顶尖学生，深受其苦的其实是郊区郊县的一些升学率很高的县立学，因为财政能力上没法和它们竞争。通过这样的像私有企业一样的资源调配，州暂时形成了一个强者强，弱者弱的局面。由于大名校不仅教育局，而且政府里面有盘根错节的关系，校内多权贵的子女，话语权极大。所以，现谁要攻击这样的举措，他们会联起手来，坚决捍卫既得利益。
这种情况下，七占了几个优势，一是地理位置的优势。如江之寒以前所预计的，除了实验学，州没有别的名校这一点上可以和七竞争。另一点当然是早一步进入这个市场，实施这些举措的时间优势。早动一步，进入到一个良性循环，升学率和尖子生比例逐年提高，再加上宣传上的推波助澜，市局的力挺，七脱颖而出看起来好像是挺自然的一件事。
近两年，市委市政府领导小孩儿进入七初部和高部，以及七附小的人数几乎是翻着倍数增长，这也给了温校长大的话语权。
绿化，进入七的名校效应这两大卖点之外，江之寒主推的第三条就是安全。有钱了，就得防着被惦记，就需要一个能保护私人空间的地方。严防外人进入小区和充分尊重业主的个人**这个平衡上面，争取做到一个好的平衡。除了号称真正经过军事化管理训练的保安队伍，当地派出所小区外面十几步路的地方就设有一个派出点，这当然要感谢林志贤的配合。小区提出的概念是“零分钟出警”，就是所谓的警察到场和报警几乎是没有时间差的，当然这是有吹牛的成分里面。
天府花园这个项目，江之寒是交给程宜兰总领，冯一眉和陈征直接负责的。到了后期，他个人参与的程度相对较少，基本上就是对大的方向提提建议，拍拍板。实际上，江之寒基本上是尊重了他们的实施方案，没有做任何大的修改。
和其它项目一样，宣传营销是江之寒重视的环节之一。天府花园的宣传营销是冯一眉领头的，这也是她的老本行。她把宣传的重点集几个环节：平面广告方面，她看重的是州机场。从登机口到大厅的大约八百米的走廊，被租下来布置了多幅“天府花园”的彩色大幅平面广告。冯一眉主打的口号是：享闹市幽静豪华，助子女成龙成凤。冯一眉的思路是，如今这个时候坐飞机还是属于比较有钱人的消费，所以应该是潜购买人群比较集的地方。
冯一眉砸下资金，以后会用来配合开盘的另一处主宣传基地就是闹市的州百货公司和对面的州市商业大厦。她准备两栋州市心标志性的大厦上用超大的落地广告横幅来造势，应该会是吸引眼球的好地方。
其它辅助性的宣传，从电视，电台，到报纸都会有相应的配合，完整的方案市场部已经拿出来，经过了审核，只等开始实施。作为江之寒大本营的州晚报，到时候会起到核心的作用，不仅会刊登广告，还会有很多配合好的软广告出现副刊上面。
冯一眉汇报完毕之后，后一个发言的是陈征。他重点提到两件事情。
第一件，是关于内部销售的问题。“天府花园”不是高层建筑，栋楼一共只有三百多套房源。除去还给七作教师住房的，作为商品房销售的一共有大约两百八十套，经过商议计算大概七十五套被拿出来作为内部销售的房源，公司内部高层，外部的关系户都可以用基本价购买，到时候转手的利润是很可观的。此举也是为了提前回笼一部分资金。
公司用银行贷款和龙集团拆借的资金，已经把七十五个单元以基本价购回，然后用销售价作为抵押到工商行贷了三千八百万，投入到实验学正开建的项目。和龙商议以后，江之寒本着加大投资州的基本精神，实验学项目上把自己的股份从原来百分之十二提高到了百分之四十四。
第二件事，是关于楼盘开盘的时候，计划举行一个顶楼四个单元的拍卖的相关事宜。这个点子，是江之寒提出来，下面市场部的人细化以后提交的。
上面两栋住宅的顶楼，是配置的超大户型，并且带有规划好的屋顶花园的四个单元，是天府花园皇冠上的明珠，价格自然与其它的单元不可同日而语。为了保护这四个单元的私密性，只有电梯可以到达顶楼他们所的位置（楼顶花园的其它部分还是像其他业主开放的），而且需要刷卡才能到达顶楼，保证这里住家的人的绝对私密。
江之寒提出对这四个单元，摈弃定价销售，搞一个拍卖竞价的活动，主要也是一个吸引眼球的噱头。竞价拍卖的活动，当然会邀请一众所谓的社会名流，和先富起来的同志们参加，希望通过良性竞争能拍出个好价钱。
关于这个拍卖活动，有很多细节要去落实，包括联络社会名流，包括整个活动的造势和流程设计，拍卖师的邀请，如此等等。这次会议，陈征提交了一份完整的计划书，包括活动整个的细节设计。只要江之寒为首的高层拍板同意，拨出款项，就准备开始着手落实。
陈征笑着说：“内部销售的七十五套房源，我们推出不久，现已经有四十套出手。所以，开盘之前绝对可以保证销售完毕。不过那四套豪宅，虽然我们也有底价，大概是没有人敢于问津的。”
这时候，正式会议已经结束，层们都散去，留下核心的几个人说话。
冯一眉说：“江总应该可以保证一套。”
江之寒笑道：“我害怕到时候卖不出去出丑。你们可要把媒子找好，没有人要的话，只好自己消化了。如果出现这样的情况，冯经理和陈经理你们俩负责消化一套。”
陈征苦脸，冯一眉娇笑着说：“老板原来是想给我们加薪了，现的薪水不吃不喝三十年我们俩也付不起那钱呀。”
江之寒说：“销售情况好的话，立马给你兑现奖金和提成。如果卖不出去，你就别想了。那套房子就是你未来五十年的工资……”
大家说笑了一阵，江之寒说：“冯先生说他至少保底要一套，你们可以算一套我头上。不过，如果价钱卖的好，我就不要了，谁愿意出大价钱就给谁吧。人家是买房买成房东，我可不愿意建房后把自己建成房东。大家好好努力吧……”